易懂解说2022年问题!房地产不吃亏的方法是什么?（上）

你知道日本在房地产行业和城市农业从业者之间会成为话题的2022年问题吗?

 

     到2022年，相当于全部“生产绿地”约8成面积的务农义务将被终止，因此短期内可能会有大量土地被出售，这可能会导致土地价格急剧下跌，以及周边二手公寓的价值下降等影响。这就是所谓的生产绿地2022年的问题。

     在这次的文章中，瓜瓜将对2022年问题的概要，以及在房地产买卖中不吃亏的对策进行解说。生产绿地的所有者自不必说，考虑在不久的将来购买或出售住宅的人，一定要抓住这个机会了解一下。

2022年的问题是什么?

      正如开头所说明的那样，2022年问题是指很多生产绿地在2022年结束务农义务的同时，由于固定资产税和继承税的优惠措施被取消，土地一起出售，价格暴跌的假设。前面包括生产绿地的概要，详细解说2022年的问题。

 

生产绿地的2022年问题

      所谓2022年问题，更具体地说就是“生产绿地的2022年问题”。

 

      位于都市圈市街化区域的农地，根据生产绿地法被认定为农地的“生产绿地”和转用为宅地的“宅地化农地”被分开。被各地方政府指定为生产绿地的土地，其固定资产税为一般农地的水平，其优点是可以缓缴继承税，但其条件是终身务农。 

      被指定为生产绿地的话，土地所有人死亡等理由停止农业生产，从指定日开始到30年之前不能出售土地。反过来说，从指定之日起超过30年，就可以出售土地。

 

      生产绿地的指定是从1991年开始的。到2022年，很多土地的指定时间将超过30年，因此解除条件的农地可能会作为独栋建筑或公寓用土地大量出售。结果是房地产的地价暴跌，租赁房地产等的空房有可能增加。这就是所谓的2022年问题。

 2022年问题的原因是生产绿地的指定解除

      2022年问题的原因是生产绿地在一定年限后被指定解除。

 

      生产绿地虽然是可以享受税制优惠的农地，但是一旦被解除指定，就会被征收与宅地相同水准的高额固定资产税，因此会有所有者想要出售土地。特别是到2022年，全体80%的生产绿地的指定期限将至，大量土地将被出售，周边地区的房地产价格可能会下跌。

 

     那么，生产绿地到底是什么呢?与生产绿地制度开始的背景一起解说。

 

什么是生产绿地制度?

     生产绿地是以土地所有者继续从事农业为条件，享受固定资产税和继承税等税制优惠的农地，满足以下条件。

     对防止公害或灾害，保全与农林渔业协调的都市环境等确保良好的生活环境有相当的效用，并且，作为供公共设施等用地使用的土地合适。

必须是500平方米以上规模的区域。

     考虑到排水及其他情况，被认为具备继续进行农林渔业的条件的。

 

     市街化区域是根据土地计划法定义的土地区域，是指“已经形成市街的区域以及，大体在10年内应该优先且有计划地谋求市街化的区域(※都市计划法第7条第2项)”。也就是说，将已经城市化或将来会城市化的市区的一部分作为生产绿地进行农地化。

 

在生产绿地可以享受税收优惠，但必须遵守以下事项。

 

     把该土地作为农地管理。

     公告为生产绿地。

     在生产绿地地区，不建造建筑物或其他工件，不修改土地。

     被指定为生产绿地的土地所有者作为享受税收优惠的条件，必须自己继续从事农业。

生产绿地制度开始的理由

     作为城市化区域中生产绿地被指定的背景，绿地和农田的环境保全功能和都市灾害的防止。 

      在日本，从20世纪70年代初开始，由于市区人口的增加，很多土地从农地转为宅地。急速的城市化发展,另一方面绿地减少造成的环境恶化和地基问题,保持肌肤功能,实际发生的损失等问题,根据自然灾害发生的城市受到了很大的损失,因此,市区也应该留下一定的绿地的呼声高涨。

 

      1972年，日本制定了《生产绿地法》，对农地转用为住宅用地采取了抑制措施。但是，即便如此，由于农地的宅地化仍在继续，1992年修改了该法，市街化区域的农地被分为“生产绿地”和“宅地化农地”。前者是作为农地保护的土地，后者是作为推进宅地化的农地由各市町村指定。

 

     将土地分为生产绿地和宅地化的农地，在允许一定的宅地转用的同时，也为了维持对市区环境保护做出贡献的土地。

 

被认定为生产绿地的土地面积

     现在，市街化区域内的农地全国约6.6万公顷，其中三大都市圈特定市内的生产绿地约1.2万公顷。

 

      三大都市圈特定市是以东京23区为中心的首都圈、中部圈、关西圈的政令指定都市。导入其他制度都市的生产绿地只有100公顷左右，因此生产绿地几乎都集中在三大都市圈特定市。

 

     并且，特定市内8成左右的生产绿地的指定期限将在2022年到来。也就是说，主要城市的生产绿地全部被解除指定，可以进行出售。这就是大家热烈讨论2022年问题的原因。

 

2022年问题对房地产的负面影响

      那么，我们来思考一下，如果2022年的问题成为现实，对房地产的影响。现在被指出的影响主要有以下两点。让我们分别来看一下吧。

• 住宅用地供应过剩导致地价下跌
• 二手公寓的价值下降

 

     由于宅地供应过剩，土地价格下降。就像已经说明过的那样，由于生产绿地的指定被解除而一起出售土地的情况下，有可能会发生宅地的过剩供给而导致地价下跌。 

      虽然被解除指定的农地不能全部作为住宅用地出售，但土地的供应量肯定会比平时增加。由于担心价格下跌而想尽快出售土地的人增加，可能会引发降价竞争。

 

      另一方面，即使固定资产税提高了，也会有人想要好好保留祖祖辈辈继承下来的农地，也会有人通过建造出租房屋等采取节税对策。后文会提到，也有可能选择让市町村按市价购买。

 

      即便如此，生产绿地的所有者中老年人居多，可能无法继续从事农业。比起继续持有土地，为了逃避高额的固定资产税而出售土地的人越来越多也不奇怪。

 

二手公寓的价值下降

 

不仅是地价，周边的二手公寓的价值也有可能下降。 

     解除生产绿地指定后，土地所有者原则上可以委托市町村收购土地，或者通过房地产公司委托第三方出售。 

     

      本来是作为生产绿地被指定为农地务农,如果放弃原则作为市町村成为市价中土地收购,但财政上没有多余的市町村较多,因此所有的土地收购现实是不可能。

 

     在市町村无法收购的情况下，虽然可以介绍农业从业者进行买卖，但可以充分考虑到作为农地是没有买家的。

 

      因此，土地所有者通过企业考虑将土地出售给个人或企业等第三方的情况将会增加。结果就是大量的土地进入市场，几年后，购买的土地上可能会盖上很多新建的公寓，周边的二手公寓很难卖出去。

 

日本政府对2022年问题的对策

     虽然对2022年问题的影响进行了说明，但日本政府也并非对问题置之不理。配合税制改革，为了减轻农地一齐出售的风险，主要采取了以下对策。在此分别对对策进行说明。

 

• 通过修改生产绿地法延长优待
• 都市农地租借法使生产绿地更容易出租
• 放宽建筑限制，增加务农以外的选择

 通过修改生产绿地法延长优待 

 

     日本政府于2017年修改了生产绿地法，决定将部分生产绿地作为“特定生产绿地”，将税收优惠延长10年。也就是说，如果在解除的时候再次被指定为生产绿地的话，可以再享受10年的税收优惠。

 

     因此，除了上述“出售土地”或“(负担固定资产税)继续拥有土地”这两种选择之外，还增加了“再次作为生产绿地进行10年务农”这第三种选择。

 

都市农地租借法使生产绿地更容易出租

 

       2018年制定了《城市农地借贷法》(关于城市农地借贷顺畅化的法律案)，对第三方的生产绿地贷款提供了便利。这样一来，即使将生产绿地出租给第三者，也可以继续延期纳税，所有者的土地出租运用变得更加容易。

 

     以前，如果继承了生产绿地，就可以缓期缴纳遗产税，但必须终身务农。也就是说，直到所有者去世，生产绿地都必须作为农地进行管理。

 

     另外，将享受继承税缓期的生产绿地出租给第三者时，也必须立即缴纳继承税，而且大部分情况下税额也会增加，所以没有人愿意贷款生产绿地。

 

      但是，新制度不仅解决了上述问题，今后还有望实现城市农田的多功能，让城市居民共享新鲜农作物，确保灾害发生时的避难场所。

 

      另外,农地租赁合同将自动更新,因此,一旦贷款和所有者在必要的时机可能回不来也令人担忧,但在新制度,生产绿地不适用法定制度更新,所有者可以安心土地贷款一样。

 

放宽建筑限制，增加务农以外的选择

      过去，生产绿地只允许建造农业用设施，但随着建筑限制的放宽，可以建造农产品直销点、餐厅、农产品加工专用设施等。

 

      即使不作为宅地，作为农地的选择也增加了，所以作为农业从业者的高龄化和后继者问题的对策也是有效的。此外，土地所有者还可以开展新的商业活动，经营促进地区社区发展的设施等，经营农业以外的其他活动的可能性也值得期待。